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Il ricorso al mutuo per l’acquisto di un immobile costituisce una circostanza piuttosto ricorrente che porta a considerare lo stesso un tutt’uno con l’atto di compravendita (trasferimento di proprietà). È necessario tuttavia distinguere tra atto di compravendita e atto di mutuo in modo da cogliere le opportunità di agevolazione fiscale che le leggi riservano alle due diverse fattispecie:

• Compravendita immobiliare- Agevolazioni "Prima casa"
• Mutuo ipotecario - Agevolazioni "Abitazione principale"

Partiamo dalla definizione di "prima casa"

Quando si fa riferimento alla "prima casa", si intende un immobile, non di lusso, che gode ai fini fiscali di particolari agevolazioni all’atto dell’acquisto (compravendita). Va precisato pertanto che la "Prima casa" non coincide necessariamente con il primo immobile di cui si ha la proprietà rispetto ad un secondo immobile che si intende acquistare; devono essere presenti precisi requisiti immobile/acquirente i cui dettagli sono trattati nella nostra voce Prima casa

In presenza di "Prima casa" si ha diritto ad agevolazioni che consistono in un significativo abbattimento delle imposte previste nell’atto di compravendita dell’immobile derivanti dal trasferimento di proprietà. L’acquirente infatti potrà godere della riduzione dell’imposta di Registro dal 9% al 2% mentre in presenza di operazioni soggette ad IVA questa sarà ridotta al 4% rispetto all’aliquota ordinaria del 10%; per maggiori dettagli ed ulteriore casistica si rimanda alla nostra guida Come acquistare casa

Vediamo ora cosa si intende per "abitazione principale"

La destinazione ad "abitazione principale" dell’immobile comporta particolari vantaggi per chi ha ottenuto un mutuo bancario per l’acquisto di un immobile. Questi vantaggi consistono nella possibilità di detrarre ai fini IRPEF importanti voci di "spesa" che maturano a seguito dell’erogazione del mutuo o durante il trascorrere del tempo; tra queste le più significative sono:

• onorario del notaio connesso all’atto di mutuo ipotecario
• spese di perizia
• spese di istruttoria
• imposte per sostituzione o cancellazione di ipoteche
• interessi passivi pagati su base annuale dal mutuatario

La detrazione è possibile in presenza di mutui ipotecari concessi per l’acquisto di immobili ad uso abitativo adibiti ad "abitazione principale"; a tal fine si considera "abitazione principale" l’immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Ulteriori agevolazioni connesse all’abitazione principale sono previste in ambito comunale, per maggiori dettagli si rimanda alla nostra voce Abitazione principale.

In generale, quando si parla di "Mutuo prima casa" si intende quel mutuo che la banca eroga in presenza di particolari condizioni fiscali che acquirente ed immobile soddisfano e che per la significativa importanza sociale dell’acquisto è generalmente accompagnato da un costo totale del (TAEG) più basso rispetto a quello di un mutuo "Seconda casa".

Allo stesso tempo la "prima casa" è spesso anche "abitazione principale" per cui è abitudine comune "sommare" i vantaggi fiscali legati all’operazione di compravendita con quelli attribuiti all’operazione di mutuo e godere di entrambi.